Maia, Portogallo, 20 marzo 2009
Nel 2008 Sonae Sierra ha registrato un margine operativo netto di 179,9 milioni di euro
Una crescita del 16% rispetto allo stesso periodo del 2007
• 50 centri commerciali operativi in 7 Paesi
• 4 nuovi centri commerciali inaugurati in Spagna, Italia e Grecia
• Successo del Sierra Portugal Fund
• Aumenti del 17,0% e del 4,1% delle locazioni, a perimetro omogeneo, in Europa
• Aumento del 7,2% delle locazioni a perimetro omogeneo in Brasile, con un tasso di occupazione salito di 10 punti base al 96,8%
• Crescita del 13% del reddito diretto totale derivante dagli investimenti rispetto al 2007
• 67,8 milioni di euro di utile netto diretto
• NAV pari a 1.416 milioni di euro
Nel corso del 2008, Sonae Sierra ha consolidato la sua strategia di espansione e di internazionalizzazione e ha chiuso l'anno con un portafoglio di 50 centri commerciali operativi, distribuiti in sette Paesi, per una superficie lorda affittabile (GLA) di circa 2 milioni m2.
Tra gli eventi più significativi che hanno caratterizzato il 2008 figurano: (i) quattro inaugurazioni: Freccia Rossa a Brescia e Gli Orsi a Biella, Plaza Mayor Shopping in Spagna e Phanteon Plaza in Grecia; (ii) il completamento dell'ampliamento del centro commerciale ArrábidaShopping a Porto e il rinnovamento del Centro Colombo di Lisbona, entrambi in Portogallo, e del Valecenter, situato nei pressi di Venezia; (iii) il lancio e il placement del Sierra Portugal Fund che dispone di 300 milioni di euro di equity; (iv) il lancio di tre nuovi progetti in Brasile e, precisamente, nelle città di Londrina, Uberlândia e Goiânia.
Nel corso del 2008, Sonae Sierra ha ottenuto importanti riconoscimenti in diversi ambiti. In particolare, con il Green Thinker Award, è stata eletta tra 100 importanti aziende del settore lo sviluppatore europeo più sostenibile. Sonae Sierra è stata inoltre premiata dalla rivista RLI - Retail & Leisure International - come "RLI Developer of the Year" in occasione dei Global RLI Awards 2008, la premiazione annuale promossa da questa prestigiosa pubblicazione britannica.
La nostra performance globale nel 2008
L'utile netto consolidato di Sonae Sierra nel 2008 è stato negativo per 198,2 milioni di euro rispetto al risultato positivo di 300,1 milioni di euro registrato lo scorso anno. Questa variazione nell'utile netto è da attribuirsi principalmente all'utile netto indiretto che è stato influenzato negativamente dai successivi aumenti dei market capitalisation yields in Europa, specialmente in Portogallo e Spagna.
Il reddito diretto totale proveniente dagli investimenti è aumentato di 35,3 milioni di euro, vale a dire del 13% rispetto allo scorso anno, passando da 279,9 milioni di euro a 315,2 milioni. Questo risultato riflette l'ampliamento del portafoglio conseguente alle acquisizioni realizzate nel 2007 (CC Continente de Albufeira e CC Continente de Portimão in Portogallo, Münster Arkaden in Germania e River Plaza in Romania), all'aumento delle partecipazioni di tre asset in Brasile (Shopping Metrópole, Plaza Sul Shopping e Tivoli Shopping), alle inaugurazioni avvenute nel 2007 (Alexa in Germania, 8ª Avenida in Portogallo ed El Rosal in Spagna) e nel 2008 (Freccia Rossa e Gli Orsi in Italia, Plaza Mayor Shopping in Spagna e Pantheon Plaza in Grecia) e alla crescita del portafoglio esistente. Questi fattori hanno più che compensato la perdita nel reddito operativo risultante dal cambiamento del metodo di consolidamento dovuto alla vendita del 58% del nuovo Sierra Portugal Fund (ora consolidato secondo il metodo proporzionale invece che con il metodo del consolidamento integrale utilizzato in precedenza).
L'utile netto diretto di Sonae Sierra ha raggiunto 67,8 milioni di euro rispetto agli 86,3 milioni del 2007. Questa riduzione viene spiegata con l'aumento dei costi netti finanziari che hanno più che compensato il miglioramento del margine operativo netto (passato dal 55,2% dell'anno scorso al 57,1% del 2008).
Lo scostamento più significativo nei risultati complessivi della Società si è verificato a livello di risultato indiretto, che registra le variazioni di mercato del valore delle proprietà immobiliari. In quest'ambito, la Società ha accusato una perdita di 265,9 milioni di euro alla fine del 2008 quando, nel medesimo periodo dell'anno precedente, aveva ottenuto un guadagno di 213,8 milioni di euro.
Il risultato indiretto si compone di tre elementi. Nel primo (gli utili realizzati sulla vendita degli investimenti), la Società mostra un guadagno di 19 milioni di euro nel periodo in esame corrispondente alla vendita di posizioni a terzi investitori nel Sierra Portugal Fund, al guadagno ottenuto dalla vendita di Mediterranean Cosmos al Sierra Fund, all'aggiustamento del prezzo relativamente al Cascai Shopping e al guadagno ottenuto dalla vendita di parte del lotto di Manauara.
Nel secondo elemento (fondi svalutazione e sviluppo nel quadro degli accantonamenti per rischi), la Società ha registrato svalutazioni riguardanti i progetti rumeni - Craiova e Ploiesti - e l'accantonamento per i progetti di sviluppo a rischio.
Il terzo elemento (valore realizzato sugli investimenti) corrisponde alle variazioni di valore delle proprietà immobiliari presenti nel portafoglio sulla base di valutazioni indipendenti. In questa componente, la Società ha registrato nel periodo in esame una perdita di 244,0 milioni di euro.
Il valore di mercato degli investimenti immobiliari sta subendo l'influenza del clima negativo ora prevalente nei mercati immobiliari della maggioranza dei Paesi sviluppati nei quali opera la Società. Questo contesto ha condotto a un incremento dei capitalization yields applicati alle valutazioni condotte sulle proprietà immobiliari presenti in questi Paesi ed esso ha, a sua volta, contribuito a ridurre il valore degli asset corrispondenti.
Le perdite sul valore realizzato sugli investimenti sono state tuttavia mitigate dal valore creato sui nuovi centri commerciali aperti nel corso dell'anno e sui progetti in via di sviluppo, nonché dagli utili di valutazione registrati in Brasile, un mercato che non è stato ancora interessato dalla crisi e i cui rendimenti restano relativamente stabili.
Nel 2008, e specialmente nel caso di Sonae Sierra, la variazione dei rendimenti ha generato una contrazione del valore degli investimenti immobiliari pari all'11,4% che è ammontato a 410,9 milioni di euro. Le maggiori perdite si sono registrate in Portogallo (per un totale di 183,8 milioni di euro) e Spagna (per un totale di 136,4 milioni di euro). Gli altri Paesi europei hanno registrato una perdita complessiva di 93,7 milioni di euro, mentre solo il Brasile ha ottenuto un utile di 3,0 milioni di euro.
In termini di variazioni dei rendimenti in seno al portafoglio esistente, questi dati si traducono in un aumento dei rendimenti medi di 56 punti base in Portogallo e di 95 punti base in Spagna e in una riduzione degli stessi di 8 punti base in Brasile.
Questa perdita potenziale di 410,9 milioni di euro, risultante dall'incremento dei rendimenti, è stata mitigata da un'evoluzione favorevole a livello operativo dei centri commerciali. L'effetto combinato delle variazioni nelle proiezioni di locazioni, buonuscite, altro reddito netto e spese di capitale ha determinato un aumento del valore delle proprietà immobiliari pari a 129,7 milioni di euro. Pertanto, l'effetto netto della variazione nella valutazione degli investimenti immobiliari ha registrato un risultato negativo di 281,2 milioni di euro.
Si osservi che la variazione negativa degli investimenti immobiliari è dovuta a forze di mercato sfavorevoli e non riflette in alcun modo una scarsa performance del portafoglio dei centri commerciali europei della Società, che ha invece registrato una variazione positiva del 4,1% nelle locazioni rispetto al 2007, con un tasso di occupazione stabile, e un aumento del 7,2% delle stesse in Brasile, ove il tasso di occupazione è salito di 10 punti base attestandosi sul 96,8%.
La nostra performance in Brasile durante il 2008
Il 2008 è stato un anno di successi per Sonae Sierra Brazil.
Il reddito operativo retail è cresciuto del 16% a 40,5 milioni di euro e, nel medesimo periodo, il reddito derivante dai servizi resi è salito del 22% a 8,0 milioni di euro. Gli aumenti nei costi d'esercizio e nelle spese generali sono stati più che compensati dall'eccezionale performance in termini di ricavi. Ciò ha determinato un incremento dell'8% del reddito operativo netto a 28,6 milioni di euro e un aumento del 6% dell'utile diretto a 21,3 milioni di euro.
Questa eccellente performance e l'aumento dell'utile diretto sono principalmente dovuti all'aumento dei tassi di occupazione e riscossione nel nostro portafoglio brasiliano e a un contesto economico assai più favorevole.
Anche l'utile indiretto di esercizio, che riflette soprattutto le variazioni di mercato del valore degli immobili, è stato positivo nel corso del 2008. Verso la fine dell'anno il Brasile ha subito, in misura minore rispetto ad altri Paesi, le conseguenze dell'agitazione nei mercati finanziari mondiali e i rendimenti utilizzati nell'ambito delle valutazioni sono rimasti stabili. La buona performance operativa dell'intero portafoglio e la riduzione del rendimento nel Parque D.Pedro (il nostro maggior asset) hanno portato a migliori valutazioni delle proprietà immobiliari e a un risultato positivo dell'utile indiretto nel 2008 pari a 49,1 milioni di euro.
Entro la fine del 2008 e in termini di sviluppo, la società è riuscita a locare il 96% della GLA del nostro nuovo centro commerciale Manauara a Manaus. L'apertura di questo shopping centre da 43.000 m2 è programmata per il mese di aprile 2009. Nel 2008 è stato altresì approvato lo sviluppo di 3 nuovi centri commerciali nelle città di Londrina, Uberlândia e Goiânia. Tutti e tre questi nuovi progetti sono stati ben accolti dai principali tenant brasiliani.
Nel corso dell'anno la società ha ottenuto due importanti riconoscimenti: l'ottenimento della certificazione ambientale ISO 14001 per tutti i centri commerciali operativi e per il Manauara Shopping, attualmente in fase di costruzione. Due centri commerciali - Parque D. Pedro Shopping e Shopping Penha - hanno inoltre ottenuto la certificazione OHSAS 18001 per i sistemi di gestione della sicurezza e della salute dei lavoratori e sono gli unici in tutto il Brasile.
Misurazione del valore
La Società misura la sua performance, in primo luogo, sulla base delle variazioni del Net Asset Value (NAV), a cui vanno aggiunti i dividendi distribuiti. Il NAV presentato viene calcolato secondo la metodologia INREV. Le principali differenze rispetto al calcolo pubblicato negli anni precedenti sono (i) l'aggiunta della commissione relativa al Sierra Fund (il Fondo, alla fine della sua vita utile, pagherà un compenso al gestore allo scopo di remunerarlo se avrà ottenuto una sovraperformance) e (ii) le tasse di trasferimento - valutazione del portafoglio europeo su base lorda.
Sulla base di questa metodologia, il NAV al 31 dicembre 2008 delle proprietà immobiliari attribuibili a Sonae Sierra è stato di 1.416 milioni di euro rispetto ai 1.713 milioni di euro del 31 dicembre 2007.
Inoltre la Società utilizza un secondo set di misurazione del valore, il Net Operating Income (NOI) generato dalle sue attività. Nel 2008 i dati facenti riferimento a questo secondo metodo sono stati:
Le attività di asset management e property management mostrano una performance positiva.
L'attività relativa agli sviluppi mostra una perdita di 157 milioni di euro rispetto ai 77 milioni di euro guadagnati nel medesimo periodo del 2007. In questa attività rientrano lo sviluppo di progetti e i margini maturati sui progetti in corso di realizzazione detenuti da Sierra Developments. Il risultato negativo, registrato nel periodo in esame, ha a che fare con questa seconda componente. La Società ha rivisto al ribasso le stime del valore creato di numerosi progetti fino al momento della loro inaugurazione, annullando in questo modo i margini maturati nei periodi precedenti.
Conto economico consolidato e bilancio consolidato di Sonae Sierra
Conto economico consolidato e bilancio consolidato di Sonae Sierra suddivisi per linea di business
Sonae Sierra (www.sonaesierra.com) è uno specialista internazionale che mira a portare innovazione ed entusiasmo nel settore dei centri commerciali e leisure. La società è proprietaria di 50 centri commerciali in Portogallo, Spagna, Italia, Germania, Grecia, Romania e Brasile, per una GLA (superficie lorda affittabile) totale di oltre 2 milioni m2. Inoltre, Sonae Sierra dispone di 14 progetti in fase di sviluppo e 11 nuovi progetti in diverse fasi di avanzamento in Portogallo, Spagna, Italia, Germania, Grecia, Romania e Brasile, per una GLA totale di 1,2 milioni m2. Nel 2008 i centri Sonae Sierra hanno ospitato oltre 429 milioni di visitatori.
Riferimenti Ufficio Stampa Sonae Sierra:
MS&L Italia
Palazzo Serbelloni
C.so Venezia, 18
20121 Milano
Claudia Bolognese
Tel: 02 77336. 209 - fax: 02 77336.360
E-mail: claudia.bolognese@mslitalia.com
Alessandro Chiarmasso
Tel: 02 77336.381 - fax: 02 77336.360
E-mail: alessandro.chiarmasso@mslitalia.com
Paola Fumagalli
Tel: 02 77336.395 - fax: 02 77336.360
E-mail: paola.fumagalli@mslitalia.com